На текущий момент до 85% ипотечных сделок на рынке недвижимости проходят с помощью льготной программы «семейной ипотеки». Это означает, что остальные 15% сделок с привлечением механизма ипотеки, тем не менее, проходят на рыночных условиях, где у заемщиков фиксируются некоторые сложности с регулярностью выплаты ежемесячного платежа ввиду его высокой величины, т.е. учащаются просрочки платежей. О подробных причинах и факторах рассказал доцент Финансового университета при Правительстве РФ Дмитрий Морковкин.
Причинами роста объемов просроченных ипотечных платежей за последний год явились, по нашему мнению, следующие обстоятельства: в современных условиях, большинство граждан берут ипотечный кредит, не просчитывая последствий, а ведь по сути платить придется несколько лет, на начало 2025 года средний срок ипотеки в РФ превысил 30 лет.
И многими заемщиками, как правило, не в полной мере учитываются риски снижения дохода после заключения ипотечного договора/или влияния инфляции на снижение реальных доходов семьи. На практике, это является главным фактором ограничения для бытовых покупок, отдыха и развлечений, и зачастую снижения уровня жизни. Фактически, далеко не все к этому готовы. Поэтому периодически возникают риски неплатежей, учитывая достаточно сложную и затратную процедуру истребования залогового имущества. Банки последнее время формируют механизм, позволяющим им снизить процент неплательщиков, обезопасив себя и заставляя граждан более взвешенно подходить к покупке квартиры с привлечением ипотеки.
В подобных условиях, приобретение жилой недвижимости по ипотеке как инвестиционный проект, особенно на вторичном рынке, становится все менее выгодно.
Более того, для многих категорий граждан, не имеющих право воспользоваться льготными ипотечными условиями, приобретение собственного жилья/улучшение жилищных условий, становится очень трудно выполнимой задачей. В случае с рыночными условиями ипотеки, переплата в виде процентов при полном сроке по ипотечному договору, который как правило в среднем составляет 25-30 лет, составит 5-8 раз от суммы основного долга, т.е. переплата может доходить до 800%. Поэтому здесь стоит рекомендовать досрочное погашение основной суммы долга в первые 2-3 года срока кредитования.
При этом около 40-70% средней зарплаты в крупных российских городах уходит на съем однокомнатной квартиры, поэтому приобретение собственного жилья/или улучшение жилищных условий в текущих финансово-экономических обстоятельствах для многих граждан становится «задачей со звездочкой».
По нашему мнению, намеченные в 2024 году тенденции во многом могут сохраняться в 2025 году при продолжении реализации ЦБ РФ жесткой денежно-кредитной политики и высокой ключевой ставки. Ситуация на рынке жилья во многом будет зависеть от уровня ключевой ставки, динамики доходов граждан и ограниченного доступа к ипотеке. Поскольку экономические обстоятельства многих домохозяйств, нуждающиеся в улучшении жилищных условиях, подталкивают все чаще к выбору аренды вместо покупки жилой недвижимости, а это создает дополнительный спрос на рынке.
В текущих условиях на фоне ослабления влияния проинфляционных факторов, снижения ключевой ставки Банком России до уровня 20%, ЦБ видит пока только первые скромные тенденции к снижению деловой активности и перегрева экономики, и поэтому считает, что необходим дополнительный импульс со стороны денежно-кредитной политики для усиления сберегательной активности, замедления роста кредитования и формирования устойчивого дезинфляционного тренда.
На этом фоне жесткие кредитные условия, в том числе по ипотеке будут сохраняться при допущении небольшого смягчения, притом что с 1 января 2025 года вступило в силу действие «ипотечного стандарта» (направленный на то чтобы, обезопасить выдачу кредитных средств в рамках ипотечного договора и те категории граждан, которые попадают в группу риска, у кого например, низкий кредитный рейтинг).
С 1 января 2025 года, в рамках введения ипотечного стандарта, банкам запрещено брать деньги с застройщиков за снижение ставки, если было допущено завышение стоимости жилья, что может побудить девелоперов сразу включать в цену лотов сниженный объем субсидирования, дабы возместить упущенную выгоду.
При этом, наибольшая доля в общeм портфeлe ипотeчных нeплатeжeй по России, превышающем на начало 2025 года 102 миллиард рублей – накоплeна заемщиками из Москвы (16%), Московской области (около 10%), Краснодарского края (7%) и Санкт-Пeтeрбурга (5%).
Таким образом, основными факторами роста просроченной задолженности по ипотеке являются:
– значительное удорожание стоимости кредитных ресурсов за последние 3 года на фоне ключевой ставки ЦБ до 20%, в результате чего рыночная ставка по ипотеке к началу 2025 году составила в среднем до 25-28% годовых, без учета действующих льготных ипотечных программ;
– рост общих потребительских расходов домохозяйств на базовые товары и услуги (продукты питания, ЖКУ, топливо, бытовые услуги, услуги автосервисов) на фоне увеличения общего уровня инфляции в стране при сохранении стабильного дохода. Иными словами, некоторые группы заемщиков, у которых до 50-70% общего дохода составляют ипотечные платежи и прочие выплаты по кредитам, не были готовы к увеличению расходов на базовых нужды.
Однако стоит ожидать снижения кредитной нагрузки россиян в среднесрочной перспективе по мере смягчения Банком России денежно-кредитной политики и уменьшения ключевой ставки.
