В апреле 2021 года Гатчина получила официальный статус столицы Ленинградской области. Однако это событие пока никак не аукнулось гатчинскому рынку жилой недвижимости. Гораздо сильнее на нем отразились пандемия коронавируса и снижение ставок по ипотеке: как утверждают местные риэлторы, последние два года покупатели есть даже на неликвид.
Взлет цен
Последние два года в связи с ажиотажным спросом со стороны населения цены на рынке жилья по всей стране непрерывно и повсеместно росли. Спрос, главным образом, подстегнуло связанное с пандемией значительное снижение ставок по ипотеке и появление новых программ ипотечного кредитования («Сельская ипотека», «Семейная ипотека»). Риэлторы во всех регионах страны много лет отмечают тенденцию к переезду из мегаполисов в пригороды, но пандемия многократно усилила это явление.
Гатчина – не пригород, она достаточно удалена от Санкт-Петербурга, однако общероссийские тенденции не обошли ее стороной.
По данным ряда аналитических агентств, рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилья здесь с декабря 2020 года превысил 25 %. Самые высокие цены – около 110 тысяч рублей за «квадрат» – в Рощинском районе, в микрорайоне «Въезд», в центре города, самые низкие – 70,6 тысячи рублей за квадратный метр – в поселке Сиверском.
Что касается первичного рынка, аналитику по которому предоставили в Setl Group, в Гатчинском районе стоимость одного квадратного метра жилой недвижимости взлетела на 35 % (с 89,1 до 117,7 тысячи рублей), в том числе в самой Гатчине рост составил 29 % (с 97,2 до 126,7 тысячи рублей).
«Точечный» рост
В настоящее время в Гатчине идут продажи квартир в домах жилых комплексов «IQ Гатчина» (застройщик – ГК «Ленстройтрест») и «Феникс» (ООО СЗ «НЭК Холдинг») в микрорайоне «Въезд», «Music park» в Банном переулке (ООО «Союзжилстрой») и «Высший пилотаж-2» в районе «Аэродром» (ООО СЗ «Лидер»).
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, в 2021 году благодаря запуску новых очередей проектов строительства в Гатчине возрос объем предложения на первичном рынке, следом увеличился и объем продаж.
Однако в глобальном росте рынок жилья Гатчины ограничен.
«Гатчина имеет территориальные особенности: с двух сторон она ограничена парком и дворцовым ансамблем, с других двух сторон – две большие промзоны. Поэтому расти так кардинально, как Мурино, Кудрово и Всеволжску, – ей некуда. Центральную часть города занимает Дворцовый и Приоратский парк – культурное наследие, которое нельзя трогать. Существует четыре основных района: Гатчина, «Аэродром», «Загвоздка» и «Мариенбург», т. е. Гатчина растет точечно, и в этом есть проблема, потому что потребность в новых жилых комплексах очень высока и у гатчинцев, и у людей из регионов, есть она и у петербуржцев», — рассказала руководитель агентства недвижимости «Сопровождение» Арина Зарукина, которая в Гатчине живет и работает.
Не интересна петербуржцам
Агентства недвижимости Санкт-Петербурга отмечают в целом очень слабый спрос населения культурной столицы к жилью в Гатчине.
«В целом Гатчину отличает локальный спрос ввиду некоторой обособленности города, удаленности и не самой лучшей транспортной доступности по сравнению с районным центром, например, Всеволожского района. Петербуржцы практически не приобретают жилье в Гатчине. Разве что очень редко здесь покупают квартиры расселенцы из коммуналок, у которых не хватает средств на недвижимость в Петербурге. Даже переезд сотрудников администрации ЛО вряд ли позволит говорить о резком скачке спроса на недвижимость здесь. Ситуация может измениться только в более отдаленной перспективе», — уверена Ольга Трошева.
По словам спикера, самая популярная территория в Гатчине находится на въезде в город со стороны Петербурга – это так называемый микрорайон «Въезд», который отличает лучшая в городе транспортная доступность и наиболее комфортное и современное жилье.
Хватают всё
Несколько иначе выглядит рынок жилья Гатчины для местных агентств недвижимости, которые более плотно работают в этом районе.
«В Гатчине традиционно хороший спрос. Он исторически обоснован тем, что Гатчина – один из самых комфортных городов Ленинградской области. Она как была одним из городов-лидеров региона, так и остается. В этом году у нас был стабильный спрос на жилье и на вторичке, и в новостройках. Среди наших клиентов – люди интересных профессий, многие при этом работают в Санкт-Петербурге. В Гатчине есть очень обеспеченные люди, которые имеют возможность переехать в Петербург, но не имеют такого желания», — прокомментировала Арина Зарукина.
Активный рост спроса на жилье в Гатчине подтверждает руководитель еще одного гатчинского агентства недвижимости Анна Шилова. Она сообщила, что активность на рынке началась с марта 2020 года и не ослабевает по сей день.
«По всей видимости, когда пришла пандемия, каждый, кто сидел на удаленке, решил купить себе по квартире. Люди решили, что надо хватать. Продавцы, в свою очередь, решили поднять цены. Рынок начало лихорадить. Все объекты, которые стояли на продаже, стали расти в цене. На сегодня первичка со вторичкой у нас почти сравнялась, где-то новостройки даже на котловане дороже стоят, чем готовое жилье», — рассказала Анна Шилова.
По словам риэлтора, на рынке идет «игра от цены»: продают за столько, за сколько берут, а люди покупают практически за любую цену, в том числе вполовину и более превышающую сумму оценки: «Покупатели находятся абсолютно на все, даже на неликвид».
Несезонная активность
Выбор коттеджных поселков в Гатчинском районе так же ограничен, как выбор квартир в районном центре, – массовой коттеджной застройки не наблюдается.
«Больших централизованных коттеджных поселков вокруг Гатчины – единицы, это направление не развито. Хотя я считаю, что в этом смысле Гатчинский район недооценен незаслуженно», — считает Арина Зарукина.
Тем не менее, объекты загородной недвижимости, которые были на рынке в 2020-2021 годах, по большей части раскупили – об этом заявили большинство опрошенных риэлторов.
«С началом пандемии народ активно потянулся и купил все, что было выставлено на рынке загородной недвижимости и стояло не востребовано в течении нескольких лет. Покупали как самые дешевые объекты, так и дорогие дома. Дома в ценовой категории от 7 до 12 миллионов рублей, выставленные в 2018-2019 годах и не нашедшие своего покупателя, были проданы без торга летом 2020 года. Это при том, что и цены подросли – только за лето рост составил 12 % как по Гатчинскому району, так и другим районам Ленинградской области. Сейчас более-менее ситуация стабилизировалась», — рассказала менеджер компании «Адвекс-Купчино» Зоя Турзакова.
По словам эксперта, на рынке были активно востребованы также земельные участки, который были приобретены под коттеджное строительство и не пользовались интересом до 2020 года. Основными критериями спроса здесь были близость к городу и цена.
«Важную роль сыграло то, что появилась программа «Семейная ипотека», по которой можно брать не только участок, но и получить деньги под строительство дома. Среди наших клиентов есть желающие приобрести дом в Ленинградской области c использованием жилищных сертификатов. Уровень цен определяется ситуацией на рынке и зависит от баланса спроса и предложения, стоимости строительных материалов и других факторов, индивидуальных для каждого объекта», — добавила Зоя Турзакова.
А еще выяснилось, что холодная погода и осадки – не преграда для спроса на загородные дома.
«Обычно люди покупают загородную недвижимость весной-летом, а у нас в декабре-феврале идут показы «загородки». Мы уже с квадракоптерами съемки ведем, потому что везде непролазные сугробы. А если есть что-то рядом с городом – заберут за любую цену», – комментирует Анна Шилова.
«Железнодорожная» тенденция
Покупатели всегда хотят иметь рядом с объектом покупки развитую инфраструктуру, и в Гатчине она хорошо развита. Арина Зарукина назвала новую тенденцию – интерес к наличию в шаговой доступности железнодорожной станции.
«Я работаю 16 лет, из них лет 15 не слышала о привязке к железной дороге. Сейчас вновь пошла это история, связанная с коронавирусом, дороговизной транспорта или еще чем-то, что близость железнодорожных станций «Татьянино», «Балтийский вокзал» и «Варшавский вокзал» накладывает отпечаток на спрос», — рассказала Анна Зарукина.
При чем здесь столица?
На вопрос, как же все-таки сказался на рынке жилой недвижимости новый статус Гатчины как столицы Ленобласти, все спикеры однозначно заявили – никак. По всей видимости, эту новость для продавцов и покупателей жилой недвижимости полностью заслонили собой пандемия и доступная ипотека. Хотя постепенно в сознании гатчинцев укладывается тот факт, что они теперь жители столицы.
«На прямом спросе на жилье больше отразилась общероссийская ситуация: недвижимость в стране подорожала в 1,5 раза, а в некоторых регионах и в два раза. Факторы влияния здесь: коронавирус, ставка рефинансирования, отложенный спрос. Тем не менее, статус столичного региона Гатчины прибавил жителям понимания того, что это перспективный город и его не надо покидать, а также закрепил ее позиции лидера в регионе. Был точечный всплеск интереса к Гатчине со стороны петербуржцев, для которых этот статус был важен. По факту же, кроме того, что Гатчину объявили столицей, никаких изменений в городке не произошло. Насколько я знаю, на данный момент планируется переезд только нескольких комитетов регионального правительства: по туризму, культуре, делам молодежи и физической культуры и спорта», – поделилась Арина Зарукина.
