Получать доходы, сдавая в аренду свои квадратные метры, удобно и не трудоемко. Чаще всего петербуржцы сдают квартиры. Однако, можно вложиться в коммерческое помещение. При этом важно знать, чем различаются между собой эти два процесса. С корреспондентом «МК в Ленобласти» своим опытом поделились в Группе компаний ЦДС.
Представим ситуацию, что у вас есть средства на покупку недвижимости с инвестиционными целями. Что выбрать – жилую недвижимость или, может быть коммерческую? Если сдача квартир для большинства понятный и несложный процесс, то вкладываться в коммерческие квадратные метры многие не спешат. А зря, уверены эксперты. Ведь в этом сегменте есть даже очевидные плюсы.
Цели, которыми руководствуется инвестор, простые – получать стабильный доход, особо не тратить силы и время на данный заработок, на то он и зовется пассивным, ну а еще хочется, чтобы вложение поскорее окупилось.
Важные нюансы
Сразу отметим, что арендодатели коммерции не несут ответственности за состояние помещения в период аренды, а значит, посещать объекты можно нечасто, по мере необходимости.
В это время арендодатель квартиры отвечает за комфортное проживание арендатора и ремонтирует ее своими силами и за свой счет.
«У нас много обратной связи от инвесторов, которые приобретали квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду, организации арендного бизнеса. Они говорят, что при грамотной организации деятельности, это действительно выгодное вложение средств. Но порой арендодатели устают от постоянного ремонта и поездок на квартиру, особенно, если квартир несколько», — рассказал нашему корреспонденту начальник управления продаж Группы ЦДС Дмитрий Сидоренко.
Арендатор коммерции вкладывается в ремонт, а также тщательно, порой через дорогостоящие маркетинговые исследования подбирает себе помещение, а следовательно он настроен на «серьезные» длительные отношения.
«Договоры по аренде коммерции в основном заключаются на 5-10 лет с индексацией арендной ставки», — поделился Дмитрий Сидоренко.
Правда, собственнику нужно быть готовым на время первичного ремонта предоставить арендные каникулы, но это обычно не более двух месяцев, если помещение не превышает по площади 150 квадратных метров.
Среди арендаторов квартир существует активная текучка, из-за которой собственнику придется держать руку на пульсе. Договоры заключаются, как правило, на один год с последующей пролонгацией. Но съехать клиент может в любой момент в зависимости от его жизненных обстоятельств. Единственной санкцией является залог, обычно за один месяц аренды, но это в общем некритичная сумма – порой она может не покрыть расходы на приведение квартиры в порядок или ее простой на время поиска нового достойного арендатора.
Еще эксперты отмечают, что коммерческой недвижимости в принципе меньше по объему, поэтому и конкуренция среди арендодателей не так остра.
А, может, свое дело?
Окупаемость помещений коммерческого назначения составляет от 8 до 16 лет. При этом средний срок, за который можно «отбить» вложения, эксперты оценивают в 10-12,5 лет.
«Для сравнения окупаемость жилой недвижимости составляет минимум 17 лет», — отмечает Дмитрий Сидоренко.
Доходность коммерции сегодня оценивается на уровне 8,5-15% годовых. Возможно, квартиру, тем более «однушку», в перспективе легче продать или ее планируется отдать повзрослевшим детям. А коммерция – это бизнес, однако, и его можно передать по наследству, а иногда собственники решаются открыть там свое дело. Это может быть семейная пекарня, ресторан, мастерская, учебный центр – все, что угодно.
Попасть в сеть
В ЦДС проанализировали вопрос и сегодня четко уверены, что наиболее надежные арендаторы – это, как правило, федеральные сети. Среди них продуктовые, аптечные сети, пекарни, лаборатории, зоомагазины и так далее. Они приходят в выбранную локацию надолго.
Найти сетевого арендатора в теории несложно: можно сделать это через профессионального брокера по коммерческой недвижимости, а можно через застройщика проекта, в котором вы хотите купить помещение. Дело в том, что перед вводом объекта в эксплуатацию к застройщику неизменно стекается целый поток заявок по аренде коммерческих помещений. Можно провести и самостоятельный поиск – в ЦДС советуют обращаться для этого в отделы развития сетевых компаний.
В заключение в ЦДС дали несколько советов по выбору коммерческого помещения для успешной, долгосрочной и надежной сдачи в аренду:
ПЕРВОЕ
Ориентироваться не на престижность района, а на количество жилья в радиусе 1-3 км - это и называется шаговая доступность, в которой жильцы хотят иметь всю необходимую инфраструктуру. Чем крупнее жилой комплекс, тем больше потенциальных клиентов у любого бизнеса и тем скорее вы найдете арендатора.
ВТОРОЕ
Искать помещения с отдельной вентиляционной шахтой на коммерческие помещения. Это позволит привлечь арендатора любого направления деятельности – от медицины до общепита.
ТРЕТЬЕ
Проследите, чтобы к помещению был беспрепятственный доступ – не во дворе, не за забором и так далее.
ЧЕТВЕРТОЕ
По возможности выбирайте помещения без перегородок и несущих конструкций внутри или с их минимальным количеством. Это также расширит круг потенциальных арендаторов.
ПЯТОЕ
Обратите внимание на репутацию застройщика. Это особенно важно, если объект еще строится.
Инвестору решать, во что вложить средства: в жилье или в коммерцию. Но бояться второго из этих направлений точно не стоит. Прислушайтесь к советам экспертов, не стесняйтесь обращаться за консультацией к застройщику и вас все получится, уверены в ЦДС.
