Коттеджи на сельхозугодьях: в районах Ленобласти растут «неправильные дачи»

Коттеджи на сельхозугодьях: в районах Ленобласти растут «неправильные дачи»
фото: pixabay

Сельхозугодья – та категория земель, где строить нельзя. Но нередко бывшие пашни нарезают и распродают в виде участков под садоводство. Зачастую поселки на них отстраиваются раньше, чем выясняется истинный статус земли. Ко всему прочему, закон практически никак не регулирует функционирование таких объектов. Материал «МК в Ленобласти» – о жителях коттеджных поселков, которые оказались заложниками такой ситуации.

Фирма веников не вяжет

Кто не мечтает иметь домик в пригороде? Тренд на переезд за город на ПМЖ уже очень давно популярен среди жителей мегаполисов. В 2016 году внимание нескольких сотен планирующих такой переезд привлекла реклама коттеджного посёлка (КП) «Графская Славянка» в Гатчинском районе. Участок, распланированный под индивидуальную жилищную застройку ООО «Армада», расположен вплотную к территории Санкт-Петербурга – к городам Павловск и Пушкин. Этот факт, а также наличие поблизости Киевского шоссе, обещанные девелопером коммуникации – газ, вода и электричество, два КПП, возможность прописки, живописная природа и особенно невысокая стоимость сотки убедили многих покупателей в правильности выбора. И началось освоение территории, на которой один за другим появлялись уютные домики.

В последующие несколько лет компания выпустила на рынок ряд подобных проектов, среди которых «Дача 51» (Тосненский район), «Южный парк» и «Жемчужина Петергофа» (Ломоносовский район), «Сердце Вуоксы» (Приозерский район), «Коркино» и «Северная Миля» (Всеволожский район) и др. Всего 11 объектов, оформленных на сайте девелопера в едином стиле с преобладанием зелёного, намекающего на прелести загородной жизни.

Образцовый поселок

Первый проект ООО «Армада» стал своего рода визитной карточкой девелопера. Покупатели и сейчас могут записаться на экскурсию в «Графскую Славянку» через сайт компании. И свободные участки в поселке ещё имеются. Больше всего застроена первая очередь из трех. На территории обустроены детская и спортивная площадки, велодорожки, прогулочные зоны, водоём, есть сеть уличного освещения, система видеонаблюдения, посёлок охраняет частное охранное предприятие и т.д.

«Графская Славянка» позиционируется как посёлок клубного типа. В нем регулярно проводятся различные праздничные мероприятия для собственников и их гостей.

У людей, которые купили здесь участки и построили дома, до определённого времени не было вопросов к девелоперу и самой организации окружающего пространства. Первые приобретатели брали землю в рассрочку, в их договорах одним из обязательных условий было заключение договора на обслуживание поселка с ООО «Армада-Сервис» – дочерней фирмой ООО «Армада». Платеж выходил небольшой (около 2 000 рублей в месяц) и всех устраивал. С 2020 года, по словам жителей «Графской Славянки», к расходам на обслуживание поселка добавилась оплата услуг частного охранного предприятия (ЧОП) «Кордон», также аффилированного с ООО «Армада».

Обстановка в посёлке стала накаляться после проведения 22 мая 2021 года общего собрания собственников, на котором были приняты новая редакция договора обслуживания и двукратное увеличение тарифов. Это не устроило многих. Люди стали писать обращения и выяснили удивившие их вещи.

Самой неожиданной новостью для людей стало то, что они, похоже, построили дома на сельскохозяйственных угодьях, а не на землях под садоводства, как они считали.

Кадастр с генпланом «не в ладу»

Жители передали редакции «МК в Ленобласти» ответы из Росреестра и администраций Гатчинского района и Пудомягского сельского поселения, в которых есть данные по участку под КП «Графская Славянка». И данные эти расходятся.

Из письма Росреестра жителям от 8 декабря 2021 года следует, что участок под коттеджным поселком (кадастровый номер 47:23:0319003:165) поставили на кадастровый учет 9 октября 2009 года как образованный из сельхозугодий (пашни), находящихся в аренде у ООО «Славянка М». В дальнейшем он перешел в собственность физическому лицу, который разделили эту землю на 696 наделов. В дальнейшем собственник их продал ООО «Армада». Но перед этим он обратился в администрацию Пудомягского поселения для изменения вида разрешенного использования этой земли с сельхозугодий на дачное строительство – ему не отказали. В октябре 2011 года на основании постановления администрации поселения, которую на тот момент возглавляла Лариса Ежова, в ЕГРН были внесены сведения о новом статусе данного участка. Соответствующее постановление вышло в газете «Гатчинская правда» 19 октября 2011 года.

Однако эти юридические метаморфозы с участком в дальнейшем не нашли отражения в генплане поселения, в котором на месте уже частично обжитого коттеджного посёлка – по-прежнему сельхозугодья.

Как сообщают активисты «Графской Славянки», из ответов, полученных на уровнях Пудомягского поселения, Гатчинского района и Ленобласти (ответы есть в распоряжении редакции), можно сделать вывод: жилой посёлок находится на землях угодий и похоже без законных оснований.

Кстати, как сообщает издание delta.news, экс-главу Пудомягского поселения Ларису Ежову, в период руководства которой недоизменился вид использования участка, в июне 2020 года подозревали в приемке не выполненных работ по проектированию инженерной и транспортной инфраструктуры, а ущерб оценивали в 4,8 млн рублей. Публикаций о финале дела на просторах Интернета найти не удается. В настоящее время Лариса Ежова занимает пост замглавы администрации МО город Коммунар в Гатчинском районе.

Главными заложниками данной ситуации оказались граждане, которые не сомневались в статусе земли при ее приобретении – он был подтверждён выписками из ЕГРН.

Активисты поселка утверждают, что из-за нестыковок в видах разрешенного использования участка нельзя оформить ни проект межевания, ни проект планировки территории КП «Графская Славянка». Кроме того, у посёлка юридически нет подъездной дороги – не существует прилегающего участка, имеющего официальный статус дороги. Зато есть два КПП. Ко второму, наиболее удобному для жителей с выездом на Киевское шоссе, ведет внутрихозяйственная полевая дорога, расположенная на участке ООО «Город-спутник Южный», которая им же и обслуживается. В распоряжении редакции есть ответ данного общества Росреестру от 15 февраля 2019 года, из которого ясно, что собственник земли под полевой дорогой не в восторге от того, что его участок используют для проезда жители КП «Графская Славянка».

Администрация со ссылкой на ФЗ

Жители посёлка возлагают большие надежды на администрацию Гатчинского района, но последними поправками (2021 год) в генплан Пудомягского поселения изменение статуса земли под «Графской Славянкой» не предусмотрено. Впрочем, эти поправки до сих пор не утверждены на уровне региона – они находятся на доработке.

«МК в Ленобласти» взял комментарий по ситуации у главы администрации Гатчинского района Людмилы Нещадим.

«Ситуацию мы знаем. Здесь вся ответственность лежит на собственнике, который использовал этот участок и продавал его под цели, не предусмотренные земельным законодательством. Вопросов возникает много. К великому сожалению, есть пробелы в законодательном регулировании, но и сами граждане, приобретая участки на землях сельхозназначения, должны оценивать риски. Никто из них не обращается в органы местного самоуправления с просьбой проинформировать его. Если бы до приобретения они пришли в администрацию, мы бы обрисовали риски. Это не единичное товарищество с такими проблемами. Речь о широком круге россиян. Поэтому я говорю о пробелах в Федеральном законодательстве. Но безвыходных ситуаций не бывает. Я как руководитель общественной приёмной партии «Единая Россия» по Ленобласти формирую перечень предложений для внесения в Федеральное законодательство для регулирования подобного рода ситуаций, – пояснила Людмила Нещадим.

Жители посёлка, в свою очередь, сообщили, что давно ждут реальной помощи от местных властей. Ведь информация об изменении статуса их земли в Росреестр попала из Пудомягского поселения.

«В администрации нам говорили, что наша и прилегающие территории все относятся к угодьям. Оказалось, что наши соседи Павловские дачи – дачное строительство, Покровка деревня, а мы между ними – угодья. Они могут нас перевести. На встрече с главой района в июле 2022 года нам обещали помощь, сказали ждать конца года. А в сентябре 2022 года они утвердили нас угодьями. А ведь есть люди, у которых вложен здесь материнский капитал, прописаны и проживают дети», – делятся местные жители.

Но Людмила Нещадим не зря говорит о пробелах в законодательстве – в нём не урегулирован вопрос использования общей инфраструктуры в КП. Приравнять коттеджи к квартирам и передать общее имущество в общую долевую собственность жителей нельзя – инфраструктура многоквартирных домов и КП слишком различны. Единственным вариантом для жителей КП здесь является передача общего имущества в СНТ. Такое товарищество сможет функционировать в рамках закона.

В поселке есть целых два СНТ – организованное правлением «Армады» и инициативной группой граждан, но общее имущество не передано ни в одно из них – оно сдается в аренду ООО «Армада-Сервис». Из этого вытекают новые проблемы.

Узелок завяжется

Помимо наличия «букета» формальных проблем в поселке сложились напряженные отношения с обслуживающей компанией у ряда собственников. О причинах мы упомянули выше – это стоимость услуг. Она изменилась в мае 2021 года, но ряд собственников не были согласны с новыми условиями и платить по ним отказались. Ответ не заставил себя ждать.

«Тем, у кого появлялась задолженность перед ООО «Армада-Сервис», закрывали для проезда второе КПП, с которого люди выезжают на Киевское шоссе. Это очень сильный рычаг. Мы год пытались с ними договориться. Писали письма на дистанционное управление, на установку за свой счёт. Всё, чего мы добивались, – старый договор, прежние тарифы. Для должников установили требования для проезда КПП, надо было каждый раз парковать автомобиль на гостевой парковке, идти в КПП и оформлять временный пропуск. Это очень унизительно, не передать. Год терпели, дальше начали договоры в одностороннем порядке разрывать», – жалуются собственники участков в КП.

Так появилось судебное дело по коллективному иску собственников участков в «Графской Славянке» об обязании не чинить им препятствия в проезде через КПП. Истцы (22 человека) выиграли в двух инстанциях. Решение вступило в силу. На одном КПП сотрудники ООО «Армада» и связанных с ней фирм обязаны обеспечить истцам беспрепятственный проезд.

Другое дело, инициированное и выигранное гражданами в первой инстанции, – об отмене того самого протокола общего собрания. В суде выяснилось, что кворума не было. Кроме того, оказалось, что в голосовании принимали участие площадки под дорогами и иными местами общего пользования (106 участков). Сейчас юристы «Армады» оспаривают решение в апелляции.

Были дела, которые собственники проиграли. Например, все они вместе с участком оплачивали инфраструктурный платеж (от 200 до 600 тысяч). За эти деньги, по их словам, «Армада» обещала в том числе обеспечить внутрипоселковые проезды асфальтной крошкой. Однако в суде выяснилось, что заключенный договор не содержит такого условия.

Участники перечисленных судебных дел также попадали в «опалу».

Скрин объявления в группе КП «Графская Славянка» ВКонтакте

Позиция девелопера

«МК в Ленобласти» не удалось оперативно связаться с руководителем ООО «Армада» Дмитрием Сладковым для получения комментария по ситуации, но мы дозвонились до юриста компании Елены Кожухиной. Она пояснила, что организация стала заложником обстоятельств так же, как и граждане.

«Еще в 2011 году были проведены общественные слушания, вышло постановление главы администрации о смене статуса участка, которое на сегодня не признано ничтожным. Далее государственные органы должны были внести изменения в генплан поселения, но это не было сделано. Естественно, при покупке участка компания ориентировалась на сведения ЕГРН, где было указано, что участок предназначен для садоводства», – сообщила юрист. Она добавила, что ООО «Армада» неоднократно обращалось в управу Гатчинского района по вопросу смены статуса земли и получило ответ, что районная Комиссия по ПЗЗ сельских поселений приняла решение учесть предложение компании при внесении изменений в генплан. Но изменения так и не были внесены.

«Для устранения такого рода неопределенностей законом от 14 июля 2022 года №312-ФЗ было определено, что сельхозугодья могут быть включены в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, если в отношении них до 1 января 2019 года в предусмотренном в соответствии с законом или иными нормативными правовыми актами порядке был установлен вид разрешенного использования, предусматривающий возможность ведения гражданами садоводства для собственных нужд. То есть законодательно вопрос разрешен и оснований переживать за судьбу своих участков и домов у жителей поселка нет», – уверена Елена Кожухина.

По её словам, ООО «Армада» развивающаяся компания, что не всем нравится.

«Нам кажется, поэтому и была организована группа активистов. Они распространяют образцы исковых заявлений и заявлений о расторжении договоров на обслуживание с компанией. Компания обязана выполнять свои обязательства перед добросовестными собственниками, а те, кто приобщился к инициаторам споров, живут в посёлке за счет этих граждан и за счет ООО «Армада-Сервис», которое многие услуги оказывает в настоящее время за свой счет и функционирует себе в убыток», – утверждает спикер.

По её информации, в общей сложности недовольные клиенты инициировали по различным поводам порядка 70 процессов.

«По договору этому мы можем повышать тарифы один раз в год на фиксированный процент. Коммунальные услуги в МКД тоже дважды в год повышаются, это неизбежно при росте цен. Мы много лет не пользовались этим правом и цены не повышали, т. к. поселок был не достроен. При этом выполняли все свои обязательства. В 2021 году мы повысили тарифы в рамках условий договора, однако в апреле 2021 года резко, в 3-4 раза взлетели цены на стройматериалы, которые мы постоянно используем при обслуживании посёлка. По договору поднять цены было уже нельзя, и поэтому для сохранения уровня обслуживания часть собственников выступили с инициативой, и было проведено общее собрание, которое утвердило новые тарифы. Данный протокол был оспорен. Суд решил, что у нас не было кворума, не хватило около пяти бюллетеней. Поэтому теперь складывается ситуация, что полтора года мы оказывали услуги населению с учетом выросших цен, а теперь мы должны будем пересчитать стоимость по договорам и вернуть деньги. На наш взгляд, это очень несправедливо», – дополнила рассказ представитель ООО «Армада».

Елена Кожухина также пояснила, что стоимость возведенного имущества общего пользования, которое инициативная группа хотела бы перенести на баланс СНТ, была включена в стоимость земельных участков по договорам купли-продажи. Однако юрист уточнила, что землю под этими объектами граждане не выкупали. И по условиям договора у компании нет такой обязанности перед покупателями участков.

«При формировании КП компания покупает землю, проводит межевание, делает дороги, инфраструктуру и продает участки будущим жителям. Дороги и инфраструктура, как правило, остаются в собственности компании или физических лиц застройщиков. Эта практика повсеместно распространена. Конституционный суд в своем Постановлении от 28 декабря 2021 года №55-П указал: «территория, на которой находятся объекты общего пользования, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим, как правило, аффилированным с ним, лицам». К сожалению, в отношении деятельности КП существует законодательный пробел, который пока устраняется исключительно судебной практикой. Вот и нам вместе с инициативной группой приходится идти по этому пути. Но мы со своей стороны честно исполняем свои обязательства, и вся наша команда старается сделать максимум, чтобы жители наших поселков жили в комфорте и безопасности. Путь не прост, но цель прекрасна», – резюмировала наша собеседница.

Позиция собственников

В свою очередь, активная группа жителей посёлка утверждает, что организация, продавшая им участок, в настоящее время полностью контролирует жизнь в посёлке, и влиять на её решения крайне проблематично. Они уверяют, что вся красота, благоустройство и уход на территории «Графской Славянки» заканчиваются за территорией первой очереди: вторая и третья очереди КП не особо освещены, ливнёвки часто не справляются и в межсезонье территория утопает в лужах и грязи. Пользоваться мусорными баками должники не могут, т.к. доступ по карте и он ограничен.

Вторая очередь КП «Графская Славянка». Фото жителя посёлка
Фотографии ливнёвой канализации в КП «Графская Славянка». Лето 2022 года. Фото жителя посёлка

«Летом пыль, весной и осенью грязь. А зимой там мало кто живет – примерно 55-65 семей, то есть около 10% посёлка. Примерно 17% участков под дачами, где уже есть дома. Все остальные участки пустуют или в процессе застройки. Люди, постоянно проживающие в КП, не решаются выступить против «Армады», чтобы иметь возможность беспрепятственно попадать в свой дом», – рассказывают собственники участков.

Они сообщают, что решение суда охранники посёлка не исполняют – по-прежнему чинят активистам препятствие при въезде на территорию КП.

«С жителей берут деньги за электроэнергию в местах общего пользования, но они не подключены. Мы это узнали из решения суда по встречным требованиям «Армады» и АО «Коммунарские электрические сети». Также «Армада» собирает средства на газоснабжение, но газификация посёлка нереализуема до тех пор, пока мы живём на угодьях. В новой редакции договора мы обязаны все свои постройки согласовывать с «Армадой». То есть если я решу построить туалет и не согласую место – надо будет выплатить штраф в размере 500 тыс. рублей. В отчете за 2021 год – отчисления в какие-то резервный и накопительный фонды, управленческие расходы, миллионы на это. Но, по нашему мнению, они практически ничего не делают, только собирают деньги. Мы будем и дальше бороться за наши права и интересы – законными методами. Мы хотим, чтоб с нами считались, а не быть рабами в загоне», – комментирует один из истцов по искам против «Армады».

Не всё гладко у «Армады» и с другими их проектами. Например, территория КП «Дача 51» тоже по генплану Форносовского поселения оказалась сельхозугодьями – при статусе «под садоводства» в ЕГРН. Ещё любопытнее ситуация в КП «Графская Усадьба». Прокуратура вышла в суд с иском об оспаривании сделки купли-продажи земли в данном «посёлке», который имеет аналогичный статус угодий, а частично «залез» в лес федеральной собственности. В результате судебного разбирательства (дело №2-11/2021 рассматривалось в Гатчинском суде) центральная часть территории «Графской усадьбы» - теперь лес, но продажа участков продолжается.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру