С начала 2023 года активность строительного сектора Ленобласти показала спад. За январь-февраль организации региона построили на 23,7% меньше жилплощади, чем в аналогичном периоде 2022 года. Объём выполненных строителями работ также снизился – на 16,2%. Динамика ввода жилых домов населением остаётся практически неизменной.
По данным Петростата, за январь-февраль 2023 года в Ленинградской области введено в эксплуатацию 10057 жилых помещений общей площадью 836,6 тыс. кв. метров, что соответственно на 8,2% меньше и на 2,6% больше итога января-февраля 2022 года. В том числе организации всех форм собственности построили в регионе 5540 жилых помещений (-12,4%) общей площадью 216,2 тыс. кв. метров (-23,7%). При этом результат строительной деятельности населения за год вырос в объёмах: граждане за свои или заёмные средства ввели в строй 4517 жилых помещений (-2,3%) площадью 620,4 тыс. кв. метров (+16,6%).
Отметим, что по итогам всего периода 2022 года перечисленные показатели в Ленобласти были в хорошем «плюсе» по отношению к результатам 2021 года: объёмы введённой жилплощади показали рост на 17,2%, в том числе работа организаций всех форм собственности оказалась продуктивнее на 24,7%, населения – на 13,5%.
За первые два месяца 2023 года снижение показали и объёмы работ, выполненные по виду деятельности «строительство». Всего таковых выполнили на сумму более 19,6 млрд рублей, что на 16,2% меньше результата января-февраля 2022 года. В том числе в отчётном периоде просел объём работ по строительству зданий – на 15,7%, всех инженерных сооружений – на 59,5%, в том числе автомобильных и железных дорог – на 61,7%.
По результатам 2022 года рост показывали только объёмы работ по строительству зданий (+24,1%) и дорог (+10,4%). Возведение всех инженерных сооружений по сравнению с 2021 года оказалось в «минусе» на 47,9%, а весь объём строительных работ в регионе в целом упал на 20,6%.
Для сравнения: в Санкт-Петербурге размер введённой в эксплуатацию за январь-февраль 2023 года жилой площади также оказался ниже, чем в соответствующем периоде прошлого года. Но не настолько существенно – спад был всего на 8,2%. Организации при этом построили на 4,7% меньше жилплощади, чем годом ранее, а население, напротив, увеличило этот показатель на 29,1%.
«МК в Ленобласти» попросил игроков рынка прокомментировать, ощущают ли они в своей работе тенденции, которые показывают сухие цифры статистики. Ситуацию с рынком жилой недвижимости в Ленобласти прокомментировал руководитель ООО «Фазенда Груп» Прохор Кузьмин.
«Предложения на рынке загородного жилья есть. Их немало. Но если смотреть по крупным игрокам рынка, то видно, что рынок замедляет процессы. Те, кто имел хорошую прибыль от реализации таунхаусов без отделки, сейчас запустили продажу участков без подряда. Что касается нашего опыта, как один из показательных примеров: в 2021 году мы сдавали четыре таунхауса в аренду за две недели – за 60 тыс. рублей. Сейчас чтобы сдать за эти деньги нужно ждать, либо снижать ценник. Так, после месяца экспозиции пришлось сдать с дисконтом за 50 тыс. Ещё один пример: Дом, который спокойно сдавался за 170 тыс. в долгосрок, а летом цена доходила и до 250, сейчас стоит за 110 тыс. и не пользуется большой популярностью. То есть клиентов на загородку стало мало, спрос рухнул. Есть и другие примеры, которые это подтверждают. Сейчас, ближе к сезону рынок немного активизировался. Но в последнее время не было даже звонков, не говоря уже о просмотрах. Естественно, те, кто инвестирует, видят ситуацию, и вкладываться в строительство дома без понятной схемы продажи никому не интересно. Загородные дома – непростой сегмент, их реализация проходит сложнее и дольше, чем продажа квартир. И сейчас девелоперы снижают активность. Рынок загородного строительства помаленьку проседает. Хотя сделки, конечно, продолжают заключаться – в большинстве случаев это ипотека», – отметил руководитель.
Обстановку на рынке жилья Санкт-Петербурга прокомментировала руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
«Объем ввода жилья в эксплуатацию – это показатель, который иллюстрирует состояние строительного рынка 2-3 года назад, так как строительный цикл составляет как раз 2-3 года. Соответственно, объем сдачи больше тогда, когда пару-тройку лет назад на рынок выходило много новых объектов. Чем меньше объем жилья, выводимого в продажу в 2020-2021 годах, тем меньше объем ввода в 2023 году. Стоит отметить, что именно в указанные годы произошли изменения в градостроительном законодательстве, как региональном, так и федеральном, что повлияло на вывод новых проектов на рынок: объем снизился. В этот период в Петербурге, например, была создана Градостроительная комиссия. Ее создание ужесточило требования к застройщикам с точки зрения социальных обязательств: по сути, этот орган застопорил проекты, не обеспеченные с точки зрения города социальными объектами. При этом создание комиссии совпало со временем пандемии, и заседания то переносились, то и вовсе не собирались. А без одобрения комиссии, по сути, не выдавали разрешения на строительство, и поэтому произошла пауза как минимум на несколько месяцев – из-за отсутствия разрешений на рынок новые проекты не выходили. Если говорить в целом об объеме ввода по рынку Санкт-Петербурга в 2023 году, то он, вероятно, может снизится из-за указанных выше провалов в выходе проектов на продажу и сдвинутых сроках начала строительства. Если же говорить о двух месяцах 2023 года, то стоит иметь в виду, что этот период вообще не показателен, чтобы выявить ту или иную тенденцию. Необходим больший срок – как минимум полгода. Как правило, наибольший объем ввода жилья достигается в четвёртом квартале. Поэтому, даже если брать результаты первого квартала, то его показатели не отражают общую картину. Если говорить о Setl Group, то в 2022 году холдинг побил рекорд Петербурга, сдав 1,7 млн кв. м. общей площади недвижимости, и заняв второе место по России», – рассказала Ольга Трошева.
Общий комментарий по рынкам жилья двух регионов мы получили от руководителя АН «Невский Простор» Александра Гиновкера.
«На рынке всегда есть рост или падение – это нормально. Имеющийся сегодня спад на рынке недвижимости Санкт-Петербурга объясним общей экономической ситуацией – на её фоне, можно сказать, что снижение у нас небольшое, могло быть хуже. Что касается первичного рынка – он просел по большей части из-за того, что ушла льготная ипотека, которая серьёзно его поддерживала. На вторичном рынке – обычная ситуация. Он стабильнее первичного – менее зависим от различных банковских продуктов и прочих внешних факторов. Сегодня этот рынок активен. Не заметно провалов ни по ценам, ни по активности. Ситуация со вторичной недвижимостью в Ленинградской области примерно такая же, как в городе. Движение на рынке есть. Что касается новых девелоперских проектов – здесь да, игроки притормаживают активность. Общая экономическая ситуация здесь также оказывает влияние», – поделился спикер.
