Ввод в эксплуатацию жилищного комплекса «Рябиновый сад» в деревне Янино-2 Всеволожского района Ленобласти вновь отложен. Теперь – на третий квартал 2024 года. Дольщики ждут ключей уже лет семь: достроить осталось 15 процентов, но желающих не особо много. Без аванса работать никто не хочет, а с авансом – выбиваются из графика и потом пропадают с деньгами.
«Заседание в Следственном комитете России с участием обманутых дольщиков, застройщика, представителей прокуратуры состоялось 8 ноября. Нам в очередной раз рассказали про недобросовестность генеральных подрядчиков и о совместных усилиях Фонда и контролирующих нашу стройку прокуратуры, следкома, губернатора и правительства области по восстановлению прав дольщиков. Но все действия Фонда пока безрезультатны. Выполнить поручение президента и решить проблему дольщиков до конца 2023 года Фонд не успеет. Компания «Строймонолитсервис» (предыдущий застройщик) аванс в размере 418 миллионов рублей так и не вернула, подано исковое в суд. Сообщили, что договоры с ресурсоснабжающими организациями в работе, тарифы в работе, новый конкурс на определение очередного генподрядчика будет запущен в ноябре. Но желающие строить в очередь не становятся. По новой редакции проектной декларации окончание строительства - второй квартал 2024 года, выдача ключей 31 августа», - рассказала «МК в Ленобласти» представитель группы обманутых дольщиков ЖК «Рябиновый сад» Зульфия Хуснулина.
Как уже сообщалось, ЖК «Рябиновый сад» 1 ноября в очередной раз потерял генподрядчика, а вместе с ним и плановые сроки ввода в эксплуатацию. Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленинградской области принял решение о расторжении договора в одностороннем порядке с подрядной организацией родом из Башкортостана, которая в сентябре этого года вызвалась достроить проблемный объект. О том, что неудача была предсказуема, отмечали еще на этапе заключения контракта в самом Фонде.
Отставание со старта
Напомним, ЖК «Рябиновый сад» в деревне Янино-2 Всеволожского района Ленинградской области передан в «Фонд защиты прав обманутых дольщиков Ленинградской области для восстановления прав дольщиков на основании решения суда в октябре 2020 года. В составе комплекса – один многоквартирный дом на 329 квартир и пять корпусов на 147 квартир. Согласно заключению комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области на момент передачи комплекса для завершения строительства Фонду готовность первой очереди оценивалась на уровне 70 процентов, второй – почти 90 процентов.
В ноябре 2021 года была утверждена дорожная карта объекта незавершенного строительства. В соответствии с документом, сметная стоимость оставшихся строительно-монтажных работ составила 1,424 миллиарда рублей, включая присоединение к инженерным сетям. В январе 2022 года был выбран подрядчик – московская компания «СтройМонолитСервис», который должен был ввести жилой комплекс в эксплуатацию к июлю 2023 года.
«Отставание от графика, закрепленного в дорожной карте, началось с самого начала действия договора с генподрядчиком. Уже в апреле 2022 года, по поручению губернатора региона Александра Дрозденко, были организованы ежемесячные собрания с выездом на объект с участием застройщика, генподрядчика и представителей прокуратуры. На этих собраниях и в обращениях нам обещали «наверстать сроки», вывести на стройку заявленное количество рабочих, но фактически этого не произошло. Реально мы фиксировали нахождение на объекте рабочих численностью 50-60 человек, а требовалось 250 человек. В итоге уже в декабре 2022 года выяснилось, что отставание от графика составляет более чем 45 суток, работы сданы на 40 миллионов рублей, но аванс подрядчик получил в сумме 545 миллионов рублей», - рассказала «МК в Ленобласти» представитель группы обманутых дольщиков ЖК «Рябиновый сад» Екатерина Богданова. Параллельно возникли проблемы с подключением комплекса к системам теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.
«Фактически все осталось на месте. Полтора года делали кровлю, но и она осталась не законченной. В соответствии с дорожной картой, по состоянию на сентябрь этого года готовность объекта должна быть на уровне 85 процентов», - сообщила представитель группы обманутых дольщиков ЖК «Рябиновый сад» Марина Багирова.
В конце июля 2023 года областной Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства объявил о расторжении договора на выполнение строительно-монтажных работ с ООО «СтройМонолитСервис». Как сообщалось, «основанием для принятия решения стала крайне неудовлетворительная деятельность и не выполнение требований со стороны Фонда, невосприимчивость к требованиям об увеличении численности рабочих и строительной техники, а также ненадлежащее исполнение предписаний об устранении замечаний со стороны строительного контроля ООО «Технический Заказчик Фонда развития территорий». Также Фонд заявил, что с ООО «СтройМонолитСервис» будут взысканы денежные средства по неотработанным авансовым платежам, а новый подрядчик приступит к продолжению строительно-монтажных работ не позднее 1 сентября 2023 года.
С надеждой на «авось» аванс
Однако нового подрядчика удалось найти далеко не сразу. В рамках первой конкурсной процедуры не было подано ни одной заявки. Не удивительно, ведь за завершение строительства проблемного комплекса предложили только 477 миллионов рублей, при том, что на момент расторжения договора с московским «СтройМонолитСервисом», общая стоимость оставшихся работ оценивалась на уровне примерно 893 миллиона рублей. Разница – выплаченный генподрядчику, но фактически не отработанный аванс.
При повторной конкурсной процедуре закупку была разбита надвое. За достройку первой очереди предложили почти 590 миллионов рублей, второй – почти 305 миллионов рублей. Сумму увеличили в расчете на то, что прежний подрядчик вернет аванс – с ним заключили мировое соглашение и утвердили график перечисления средств.
О риске невозврата и возможных нежелательных последствиях для подрядчика в ходе работы закупочной комиссии предупредили начальник финансового отдела Фонда Наталья Калугина и ведущий юрисконсульт Елена Русакова – следует из протокола, размещенного на сайте госзакупок. Но на итоговое решение это не повлияло. Договор на строительно-монтажный работы в ЖК «Рябиновый сад» был заключен 19 сентября между Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленинградской области и компанией из Башкортостана - ООО «Жилстрой».
Выбор показался неожиданным. По данным аналитической системы СБИС, это предприятие зарегистрировано в Уфе, занимается строительством и имеет в штате 19 сотрудников. Выручка компании по результатам 2022 года составила 186 миллионов рублей (в 4,5 раза меньше, чем предполагалось освоить на достройке ЖК «Рябиновый сад»), а чистая прибыль – 1,5 миллиона рублей. В Ленобласти компания никогда не работала, но для подтверждения квалификации организация предоставила три договора, в том числе, два с ППК «Фонд развития территорий». Именно оттуда, как сообщили дольщикам ЖК «Рябиновый сад» в Фонде, и ожидал аванса в течение полутора месяцев новый застройщик. Однако из-за смены топ-менеджмента процесс встал на паузу.
В ноябре выяснилось, что опасения в отношении нового подрядчика были не напрасны: московский «Строймонолитсервис», несмотря на мировое соглашение, полученный аванс в установленные сроки так и не вернул. В свою очередь, уфимский «Жилстрой», не получив свою предоплату, на площадке за два месяца так и не появился. За это компания получила несколько претензий и расторжение контракта в одностороннем порядке. Теперь областной Фонд идет в суд, а обманутые дольщики возвращены в режим ожидания. Когда на площадке появится новый подрядчик не ясно: в Фонде обещают провести процедуру в течение ноября, однако, как сообщили «МК в Ленобласти» дольщики ЖК «Рябиновый сад», сами же и признают – желающих подключиться к достройке объекта (осталось выполнить 20 процентов работ) не особо много.
В комментариях директора Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленинградской области Александра Моргуна прослеживается неожиданный намек на оптимизм: мол, нет доверия застройщикам, которые готовы работать только после получения аванса - это заставляет думать о новых рисках. А ну как, очередной подрядчик аванс примет, а график, как и предыдущий, исполнять не станет.
«Я склоняюсь к тому, чтобы на объекте работал тот, кто будет готов зайти со «своими» деньгами. Таким компаниям, готовым вкладываться можно в будущем гарантировать преференции», - заявил Александр Моргун 27 октября в ходе видео-конференции с дольщиками ЖК «Рябиновый сад».
Срок, цена, качество – есть ли приоритет?
В какие сроки и на каких условиях удастся найти нового подрядчика пока неизвестно. Но обманутые дольщики ЖК «Рябиновый сад» ждать заветных ключей очень сильно устали. Коллективные обращения уже направлены в Администрацию Президента России, Генеральную прокуратуру, Следственный комитет России, Фонд развития территорий, Совет Федерации и другие органы власти и правовые институты. Граждан обоснованно беспокоит не только очередной перенос сроков, но и «временно потерявшиеся» денежные средства, выделенные государством на достройку их квартир.
Даже если неотработанный аванс с течением времени удастся взыскать с ООО «СтройМонолитСервис», возникает вопрос об объективности сметной стоимости проекта, которая утверждена в ценах 2021 года. Как известно, с тех пор положение дел в российской экономике несколько усложнилось, а рост цен на стройматериалы очевиден даже простому обывателю. Удастся ли уложиться в смету в текущей рыночной ситуации без потери качества строительства - покажет время. Но если нет, то получение заветных ключей может обернуться для будущих собственников квартир в ЖК «Рябиновый сад», новым витком коммунально-бытовых проблем.
